土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、主动清算条件及时间
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售，由行政管理机关验收并取得初始产权证或验收证明，且项目已全部销售完毕。
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目。
3、直接转让土地使用权，即纳税人将依法取得的土地使用权转让。
二、被动清算条件及时间
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。
4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
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