评估人员利用适当的还原利率，将未来的净收益资本化，计算出收益现值的方法，基本公式是：V=a/r(1-(1+r)^-n)。
投资者对房地产的投资实际上等于他购买了一笔未来的收益价值。采用收益法的关键在于正确估算净收益和选择合适的还原利率，房地产净收益通常只是今后营运的总收益与总费用之差，而不考虑举债筹资和房地产会计折旧等问题。
选择合适的还原利率是收益还原法最重要的估价步骤，若有0.5%的差异，就将产生数千、万元的差额。
一般为净收益较大的风险，或预期出现通货膨胀时，可选择较高的还原利率；
反之，如果净收益较有保证，通货膨胀也不高时，可选用低还原利率。
此外，房产的类别、建筑地段、建筑年代以及租约性质等，都是影响选择还原利率的重要因素。
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